看不見的西九規劃

這兩天去了西九的記者會和公眾展覽，看最新出爐的西九龍文娛藝術區的「最後」方案。「最後」要打括號，因為未來一個月會是第三階段的公眾參與活動，市民可以就新規劃提出意見。但實情是擬議發展圖則已經完備，無論如何都會在年底交到城規會審議，期望2013/14年可以動工。

那市民可以參與什麼呢? 這一個月內，你大可到九龍公園文物探知館蹓躂蹓躂，近距離看看這個1:250 立體的規劃模型，還有各項場館設施的用途介紹和興建時間表等。



昨天，我看著看著，忽爾發現這個看似完備的公眾展覽遺漏了些什麼。模型和大圖則上，都重點把藝術文化場館和三個廣場用粗紅線圈起，重點介紹。此外，交通配套和綠化都著墨不少。君不見模型和地圖上，有一大堆白色的方正的建築物，完全無標記和說明，絕大部份人的目光從未在這些不起眼、不甚重要的地區停下來。追問之下，才得知些部份全屬於規劃發展的「其他指定用途」中的「混合用途」。這些用途包括酒店/辦公室，亦包括從前公眾爭議日久的住宅用途。

我並非要盲目反對區內任何住宅或商業項目，商業用途和餐廳、酒吧、商舖，以至酒店和住宅，這些設施是令西九注入活力和生氣、確保人流和氣氛的重要元素，亦是西九建設和營運的資金來源之一。我不明白的是，為何如此重要的元素，可以在公眾展覽中簡化為一片空白，從略不提。西九內的住宅項目雖是由政府負責，而非西九管理局的工作範圍。唯那大片混合用途土地是明確的屬於西九文化區界內，亦關乎公眾利益，豈能輕輕帶過呢?



西九給公眾和記者看的圖, 總是只醒目地標明文藝場館、廣場和綠化帶
(紅色為第一階段發展, 紫色為第二階段)



向西九管理局的公關追問下得知，暫時所知最有可能發展為住宅和辦公室的地帶，是介乎柯士甸道西和西九林蔭大道之間的區域。這帶狀地區，和西九文化區的命脈線—林蔭大道平衡，和大道另一邊的重點場館如音樂劇院隔道相望。



可笑的是，昨天西九行政總裁連納智解釋， 這些住宅會有高度限制(介乎50-100米之間)，故不擔心西九會淪為豪宅項目。這個說法似乎有點謬誤。試想想，這堆低密度住宅，前面只有唔高得去邊的幾座藝術場館，景觀開揚，海景一覽無遺。不提入面可建豪華會所設施，一行出門就有整個西九做你的後花園，還可以用藝術提高個人修養和薰陶一下仔仔女女。加上高鐵和地底交通設施觸手可及。精明的香港人一定估到，樓價會有幾貴。可能連納智是澳洲人，對住宅的理解和我們不同(可能覺得棟樓起得唔高、單位唔多，就唔賣得幾多錢?)，才有上述解釋吧。



總之，我覺得西九的住宅和辦公室用途部份，公眾有權知道，而西九管理局和政府，都有責任在展覽和派發的資料中向公眾標明這些土地用途，而非選擇性介紹西九項目，否則公眾只是不明不白地「被參與」了。



黃框是其他指定用途(混合用途), 紅圈為最有可能興建住宅和辦公室部份
(地圖來自西九文件, 顏色框為作者所加)



詳閱48頁的<<擬議發展圖則>>，這些魔鬼細節才無所遁形。例如第35和36頁有詳列混合用途中辦公室/酒店和住宅用途的面積限制。但又有多少人會看到呢?  有機會不妨看看真正的規劃圖: http://www.wkcdauthority.hk/pe3/filemanager/content/proposed_development_plan_chinese.pdf

西九第三階段公眾參與活動